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2020重慶房子要上稅嗎

互聯網 2021-07-26 23:54:49

「重慶的房子能買嗎?重慶的房子有投資的價值嗎?重慶的房價未來還能漲嗎?」

這是近期粉絲比較關注的幾個問題。

在外地人來看,重慶是一座充滿賽博朋克的城市,迷幻而立體。

朝天門的江水、洪崖洞的夜景,地鐵穿牆而過,立交橋交錯龐雜,山城的風光,迷幻又新鮮!

秉承著山城的調性,城裡的樓市似乎也迷幻交雜!

有人說,同樣作為直轄市,北京均價六萬二、上海均價五萬八、天津均價二萬六,重慶目前僅僅只要一萬二,還有很大漲幅空間呀!

也有人說,重慶早年的天量供地與公租房足夠毀掉二手市場,不怕死的炒房客儘管就來!

關於重慶樓市,向來充斥著看漲與有價無市的爭論,讓人不禁疑惑,重慶樓市真相到底為何?

2020年,對重慶來說是特殊的一年,三季度重慶GDP首次超越廣州,排在全國第四名。此外,成渝雙經濟圈利好砸來,作為國內增長第四極,重慶儼然一副投資窪地的模樣。

如此迷幻的樓市,此刻應該入場嗎?利好來襲,重慶樓市又有何變數呢?

重慶是最不缺房子的城市。

如果說,國內有兩個城市,是控房價的標杆,重慶算一個,長沙算一個。那為什麼今年的調控都學長沙,而不學重慶呢?

因為重慶,不好學,要學你得有地。重慶雖然叫做直轄市,但其面積比海南省等省份還要大,總面積超過京津滬面積總和。深圳想要學,還真就沒辦法,望著重慶的土地與公租房供應,深圳打工仔只有羨慕的份!

重慶不僅面積大,在土地供應上更是豪爽。

與其他三大直轄市的情況完全不同,重慶曾被戲稱為「農村直轄市」。1997年,重慶的城鎮化水平僅僅只要19.4%,被划入的萬縣、黔江等都是廣闊的農村,農村人口一度佔據重慶總人口的三分之二。

這使得重慶的城市格局格外特殊,一直保持著「大城市+大農村」特點,也是西部脫貧攻堅的重點區域,承擔千萬級農民脫貧致富的使命。

為了保證周邊農村人口城鎮化順利,重慶走的是低房價的路子,在土地供應上非常大方,在公租房的建設上十分給力。

截至2015年8月底,重慶市累計規劃建設公租房總建築面積4475萬平方米,共69.22萬套,差不多能夠覆蓋140萬人口的居住需求。

2011年《重慶市主城區二環區域發展規劃(2011―2020年)》發布,規劃中提到內環以外到二環周邊主城區:

到2015年,要新增集聚人口335萬人左右,達到600萬人以上;到2020再添300萬人口,平均每年新增人口需要60萬,二環區域人口要達到900萬以上(加上內環人口達到1200-1300萬人)。

為適應這樣的人口增速,重慶將二環內1180平方公里作為規劃內的建設用地,開始大批量供應。2011年供地面積為644萬方,新規劃發布以後,2012年新增供地1236萬方,直接翻倍;2013年又增加到1906萬方,是2011年的3倍。

即使後期人口流入遠沒有達到預期,但土地一直按規劃供著。2015年,二環區域實際人口僅僅461萬,遠沒有達到預期的600萬,人口年增長僅在15萬人左右。

所以說,重慶可能是最不缺房子的城市!

從各年的土地供應量可以看到,2014年,重慶的供應開始有所減少,但要說真正回歸同類級城市的供應量,還是在2018年。

樓市無外乎就是供需二字,天量土地與公租房供應,重慶樓市價格增長確實乏力。過去十年,重慶的房價漲幅只有79%,要知道深圳漲幅高達334%,成都高達107%,就連長沙都有84.4%。

這樣的重慶樓市,真的有必要投資嗎?房價真的還會漲嗎?

能買是能買,只是風險更大,一定要選對板塊。

重慶的天量供應持續影響著重慶的樓市,能投資的判斷來自於:重慶的基本面不差!

首先,就經濟來看,重慶這些年的勢頭很猛!今年,儘管有疫情的影響,但重慶前三個季度經濟總量還是超越了廣州,增速達2.60%,排名全國前四,這份成績已經不錯。

撇開廣州、重慶誰強誰弱的問題不討論,重慶自直轄以來,雖然近兩年增速略有放緩,但一直以來突飛猛進,遠高於全國經濟平均增速,2010年甚至高達17.1%。

其次,重慶是全國小學生數最多的城市。相比於其他的人口數據,小學生數與城市吸引力密切相關,能反映該城市青壯年勞動力數量。小學生數量越多,該地的青壯年人口數量就越多,重慶市人口活力不錯。

雖然上文說到,重慶主城區常住人口,並未達到預期60萬人增幅,無法支撐起天量土地供應。但從長期來看,主城區人口在持續正流入。2019年,主城區新增人口16萬人。此外,近兩年供地量開始回調,核心區優質地塊早已不多。

樓市持續回調,基本面在逐步追趕,未來重慶的核心板塊,依舊有不錯的增值空間。

此外,更關鍵的是,重慶的政治關注度一直很高。從抗戰時期的陪都、到建國后的計劃單列市、97年直轄、西部大開發至如今的成渝雙經濟圈。仔細回顧,你就會發展這座西南城市,或是因為地理位置,或是因為戰略位置,政策關注格外密集!

重慶早已從過去的「農業直轄市」,發展成為今天的西部工業重城。抓住了汽車與筆記本等工業製造業,渝商敢闖敢拼也出現了不少上市自主品牌,承接東部的產業轉移,發展勢頭迅猛,相比於其他城市依靠土地財政蓬勃,重慶走出了自己的一方天地。

如果你問我,重慶可以投資嗎?當然可以,基本面使然。

但是你要問我,重慶可以隨意投資嗎?顯然不行,發展隱患仍然存在!

除了土地供應的陰影還未消散,這個城市面臨著嚴峻的產業轉型問題。

8月,力帆集團宣布破產,力帆這個重慶土生土長的上市自主品牌,經歷了摩托時代的崛起,到汽車時代的轉型,最終還是宣告了破產,畢竟汽車與摩托不同,更需要高精技術的加持。

如汽車行業一樣,此刻也是重慶發展的瓶頸。過去依靠製造業,重慶提供了大量的就業機會,完成了階段性的城鎮化工作與扶貧任務,如今城鎮化率已經達到65.5%,貧困人口98%以上已經實現脫貧。

隨著未來城鎮化速度放緩,重慶需要謀求進一步的發展,登上新的台階,首要任務就是彌補高新產業的空白。

轉型是否成功,決定著這座城市,未來的投資價值與增值空間。

當下的重慶,既有天量供應懸頭,又有轉型壓力掣肘,重慶的投資選籌需要格外慎重!一旦選錯板塊,真的是有價無市,乖乖站崗。

那麼,在重慶投資應該遵循什麼樣的選籌邏輯呢?

外地人看重慶房價,是非常扁平的,如下圖房價地圖,可以看到,最貴的渝中區,均價1萬6,最便宜的巴南區,均價一萬附近,單論價格,差距並不大。

但真論價值,這兩個區天差地別。雖然重慶市一個多中心城市,但是本地人最認可的,還是以內環軌道線為界的中心區域。也就是兩江四岸的核心區域,渝中全部,以及江北區、南岸區、渝北、沙坪壩、九龍坡部分區域。

這條軌道幾乎串聯了市區所有有價值的區域,含金量極高。資金充足,首選內環軌道線邊界及以內區域,新房與次新房都可考慮,未來二手流通不是問題。

其次,重慶發展以北為主,照母山、中央公園板塊,由於居住環境好,未來配套會進一步成熟落地,投資也是不錯的選擇。並且中央公園有八中加持,從十月的成交數據來看中央公園的熱度排名第一,認可度還是非常高。

成渝雙經濟圈下,西部科學城的熱度再度提升,主要板塊就是西永與大學城板塊。

成渝一小時都市圈交通打造再度得到重視,未來西部必將成為連接成都的交通樞紐。並且今年,重慶軌道交通四期規劃批複,未來將有三條軌道線路在大學城板塊交匯,板塊價值是有的。

但是西永與大學城板塊的問題,就是房子太多了,距離主城區距離遠且堵,因此一定要選擇靠近軌道規劃且有優質學區的項目,更能保值增值,等到未來各項規劃落地,或有騰飛的機會。

至於剛需,資金有限,根據你自己工作地點,選擇靠近所在區域核心商圈與學區的房子總是沒錯的,沒必要死磕新房,不錯的次新房完全可以考慮。

從十月的成交數據來看,新房還在漲,但二手房表現依舊不佳。所以在重慶投資,如果資金有限,買不到好的房子,真不如換換賽道吧!比如,將目光放到最具關注度的大灣區。

行千里,至廣大,山城重慶,未來可期,但盤子很大,水真的也挺深!

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