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2020年房貸政策出台

互聯網 2021-07-29 11:51:01

核心觀點

1、本輪調控開啟於兩類熱點城市,一是房價上漲過快的城市,二是出現「萬人搖」盛況的城市。在此背景下,中央及住建部召開房地產相關會議,奠定了本次調控「支持剛需自住、抑制投機炒房」的政策基調。

2、本輪調控主要聚焦於限售、限貸、限購、稅收調節、剛需支持及對離婚人士購房的政策規定,更加註重精準調控。

3、本輪調控中稅收調節是一個新動態。多地將增值稅免征年限由兩年調整至五年,以此打擊投資、投機性需求。

2020年7月24日,韓正主持召開房地產工作座談會,北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、瀋陽、成都、寧波、長沙10個城市人民政府負責同志參加座談會。2020年8月26日,住建部召開部分城市房地產工作會商會,研究落實城市主體責任,穩妥實施房地產長效機制有關工作。瀋陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治區)住房和城鄉建設廳負責同志參加會商。綜合來看,兩次會議共有14個城市參加,截至2020年12月,參會的14城除北京、上海、廣州、長沙外,其餘10城全部出台調控收緊政策。除以上參會城市,部分熱點城市如東莞、無錫、徐州、西安也出台調控政策。綜上,7月份以來,共有16城出台限貸限售限購方面的調控政策。

本輪調控是自2016年房地產調控以來的延續,2016年、2017年、2018年限購限貸限售等調控政策密集出台,到2019年政策密度明顯降低,2020年調控政策主要針對部分熱點城市,更加註重精準調控。總體來看,從2017年底2018年初起,中國政府的房地產調控政策已經成型,調控政策步入常態化和持續化,2020年在經歷了疫情和中美貿易摩擦的雙重衝擊下,各地政府仍然適時推出調控政策,可見政府在穩增長與防風險之間的權衡。

從政策出台次數看,2016年十一前後,22個城市城密集出台新一輪調控政策,通過提高購房門檻、調整貸款首付比例等加碼調控遏制投資投機性需求。2017年全年,90個地級以上城市(約200項政策)和35個縣市(約41項政策)出台調控,全年調控總體表現為持續時間長、涉及城市多、政策強度大。2018年全年約有30個城市出台或升級了限售政策,約22個城市出台或升級了限購政策。2018年熱點城市限購限售政策相較2017年有所減少但力度不減。2019年,熱點地區調控持續升級。2020年的調控政策主要聚焦於限售、限貸、限購、稅收調節、剛需支持、離異人士購房規定六個方面。

一、限售政策調整

2020年7月以來出台調控政策的城市中,限售政策出台次數最多,共有8城出台9次限售政策。其中東莞、台州、常州為全面限售,限售年限分別為3年、3年和4年,其他城市為分類限售。從限售年限看,最低限售兩年,最高限售五年。限售五年的情況針對部分房源和地塊,如杭州的高層次人才購房及無房家庭房源傾斜比例超80%的項目,寧波的無房家庭優先認購、衢州熱點地塊樓盤等。

針對個人的房產限售政策最早開始於2017年,是繼限購、限貸后,抑制投機購房的重要手段。2017年3月24日,廈門率先針對個人出台限制交易的措施,明確新購買住房的,需取得產權證后滿2年方可上市交易。此後多地效仿,2017年全年,全國約60城實行限售措施。2018年,全國約30城出台或新增限售政策。2019年全國有4個城市出台限售政策。

從以往出台的限售政策看,限售年限基本為三類:2年、3年及5年。大部分城市限售期為2-3年,個別城市部分地塊限售10年。2017年保定主城區出台限售政策,除限取得產權證滿2年方可買賣外,還提出對通過「雙限雙競」模式取得土地后開發建設的商品住房,自取得不動產權證書未滿10年的,不得買賣。此外,珠海也四宗推出10年限售地塊。

除全面限售外,各城市也針對不同情況出台不同限售方案,主要有4種情況:針對本外地戶籍出台不同的限售政策、針對首套二套出台不同限售政策、針對新房二手房出台不同限售政策、針對不同行政區域出台不同限售政策。

二、限貸調整——提高最低首付比例

2020年7月以來,共有9城出台限貸政策,主要聚焦於首付比例的規定上。從最低首付比例看,長春、銀川二套首付最低4成,屬調控最松城市。瀋陽、唐山二套最低首付由4成變5成,無錫常州二套最低首付由4成變6成,屬限貸較嚴的城市。深圳、西安、寧波對二套首付比例有細分要求,其中西安限貸政策細分程度最高,深圳限貸最嚴厲,對普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策,二套商貸首付最低比例可高至8成。

值得一提的是,西安根據不同購房面積細化了首付比例要求。具體來看,二套購房面積以144平米為分界線,並根據已有住房面積分三段(90平米以下、90-144平米(含)、144平米以上)劃分不同首付比例要求。通過本次政策調整,西安商貸購房二套首付最高由5成變為7成,具體首付要求如表所示。

當前全國區分普通住房和非普通住房首付比例的城市主要在一線城市、武漢、廈門、西安7城。就一線城市的情況來看,無論是無房無貸的情況還是無房有貸的最低首付,北京的門檻最高,且無房無貸的首付區分普通住房和非普通住房兩種情況。如下表所示,普通住房二套首付北京最低為60%,上海最低為50%,深圳最低為50%,廣州最低為40%。非普通住房二套首付北京最低為80%,上海最低為70%,深圳為60%,廣州最低為70%。

三、限購政策調整

2016年以來的限購政策於2017年(約67城出台)和2018年(約23城出台)集中釋放。本輪調控中,限購政策聚焦於城區範圍、購房資格和限購人群的變化。具體來看,寧波擴大城區限購範圍、對特殊人群細化購房資格認定,東莞和深圳在購房資格認定上有新規定,杭州和銀川的限購聚焦於人群方面。

值得一提的是,深圳限購升級主要針對本市戶籍家庭購房資格,要求落戶滿3年且提供連續繳納36個月及以上社保或個稅證明。在此之前深圳本市戶籍家庭購房無落戶年限和社保繳納要求,本次限購升級也充分體現出深圳調控之嚴厲及堅持「房住不炒」的決心。東莞限購升級主要在購房資格認定上有收緊,之前繳納個稅也可作為購房資格的認定,本次調整規定只認社保繳納證明。

四、稅收調節——增值稅免征年限調整

2016年2月19日,財政部、國家稅務總局、住建部三部門聯合發布《關於調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征營業稅。此後全國執行個人購房兩年以上轉讓增值稅免征政策。今年的調控政策在稅收調節上是一個新的動態,共有4城將增值稅免征年限由兩年提高到五年,旨在提高炒房成本,打擊投機購房。

五、剛需支持——無房家庭房源傾斜

今年7月份以來發布房地產調控政策的城市中杭州、寧波、深圳、南京、成都都提及對自住需求的合理支持,除深圳外均提及無房家庭房源最低保障比例。

此輪調控中對無房家庭房源傾斜的政策背景源自2017年開啟的公證搖號排序選房辦法。2017年上海、南京、長沙、成都四城最先開啟公開搖號購房模式。但由於商品住房市場短期內供需不平衡,存在同一家庭多個成員重複報名、開發商對全款購房者優先等情況,搖號中籤率偏低,剛需群體難以買到新房。在此背景下,自2018年多城出台政策要求開發商對無房家庭有最低房源傾斜比例。

實際上,支持剛需購房的房地產政策由來已久。2006年,建設部等九部委聯合制定了《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。其中規定「自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上」(俗稱90/70政策)。后又經過多輪調控,90/70政策基本廢止。到2016年,開啟了新一輪調控周期,上海、北京、廈門、深圳又重啟了「90/70」政策,從住房供應結構上增加中小戶型的比例,保障剛需購房。

總之,自2016年來的本輪調控更加註重精準調控,一城一策,對無房家庭的房源傾斜政策更加體現對剛需購房者的保障和支持。

六、離異人士購房規定

2020年的調控政策涉及深圳、南京、無錫、寧波四城對離異人士的購房套數認定,填堵假離婚購房漏洞。2017年3月24日,北京出台《關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》,對於離婚一年以內的房貸申請人,商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。此政策正式開啟了對假離婚購房的打擊。事實上,除官方正式文件外,為打擊假離婚購房現象,各地相關銀行對離婚人士購房貸款也會有相應期限限制。

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