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深圳2020年房價預測

互聯網 2021-07-27 01:01:55

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獨家首發:2020年深圳樓市年度報告 樂有家研究中心 2021-01-13 20:04:15

2020年的深圳樓市在7月15日被新政「一分為二」,新政前後有著截然不同的一二手樓市表現。新政前二手樓市成交旺盛,再現歷史上的每月萬套交易量;新政后一手樓市更引人注目,網紅新盤頻出,打新成為高頻熱詞,而二手樓市成交量則腰斬。

經歷這跌宕起伏的一年,深圳樓市還是有不俗的表現。樂有家研究中心數據統計顯示,2020年深圳住宅成交超14萬套,寫下交易量新紀錄。其中一手住宅成交45384套,二手住宅成交95273套,兩者同比2019年均上漲20%左右。二手住宅成交均價破6.6萬元/㎡,同比上漲10%;一手住宅受限價政策影響,倒掛嚴重,大多比同區域二手樓盤低價,這也是2020年新房市場火熱的核心因素之一。

租房市場受疫情和長租公寓暴雷的影響較大,需求減少,供應量增大,導致個人放租房源成交量下跌。但租金價格隨著樓市大勢有所上漲,全年均租價格在74元/㎡/月,同比漲幅4.2%。

供應與銷售

1、2016-2020年深圳一手住宅供銷情況

(供銷兩旺,庫存走低)

2020年深圳新房市場呈現了供銷兩旺的局面,全年預售面積及銷售面積再創新高。樂有家研究中心數據顯示,2020年深圳新增一手住宅預售522.16萬㎡,同比上漲11.1%;一手住宅銷售面積達到448.86萬㎡,同比上漲20.5%。供銷兩旺下,庫存面積走低,年末全市一手住宅庫存312.76萬㎡,同比2019年年末有所微漲。

2、2020年深圳一手住宅月度預售情況

(8、11、12月出現供應高峰)

疫情后深圳市政府放寬了商品房獲批預售的條件,助力了供應的上漲:2020年內,高層建築主體施工形象進度達到總層數的二分之一、裝配式建築完成基礎工程並達到標高±0.00標準的商品房項目,可以申請預售。

深圳新房市場的供應高峰出現在「715」新政后,一手樓市迎來全年的旺季。8月份全市新增一手住宅供應9600套,超91萬㎡,達到了全年最高峰值。開發商在年末也來了一把小衝刺,11和12月也分別有著將近90萬㎡的新增供應入市。

3、2020年深圳一手月度去化走勢

(月度去化逐漸走低)

縱觀2020年,深圳一手住宅月度去化周期在10月份出現了明顯的減少,從7字頭縮短至6字頭。年末開發商的衝刺讓月度去化有所回升,為2021年的新房市場成交助攻。6-7個月的去化周期在全國樓市中已處於較低水平,預示著深圳新房市場的供不應求。

一手住宅

1、2016 - 2020年深圳一手住宅成交走勢

(2020年一手住宅成交再創新高)

樂有家研究中心數據顯示,從2017年開始深圳一手住宅成交(網簽量)就出現了逐年攀升的趨勢。受價格倒掛、供應走高、調控政策等因素影響,深圳購房者對新房的關注度愈發增強。2020年深圳一手住宅成交45384套(含深汕合作區),同比上漲19.8%,成交面積449萬㎡,同比上漲20.7%,均為近5年內的最高點。

2、2020年深圳一手住宅月度成交走勢

(715新政后一手成交時隔多年首度超越二手)

以7月為時間分割點,可以明顯看到8月開始深圳一手住宅成交出現了大幅度上漲,維持在4000套以上。樂有家研究中心數據顯示,2020年11月深圳一手住宅更是達到了6296套的極高網簽量,遠勝當月二手住宅的5812套,是時隔多年首次出現一手超越二手。

3、2020年深圳各區一手住宅成交地圖

(後起之秀光明成交量超越寶安與龍華)

2020年的深圳各區一手住宅成交集中在龍崗、光明與龍華三個區域。龍崗全年成交13976套一手住宅,同比上漲26.7%,也是全市唯一一個破萬套的行政區。光明作為後起之秀有非常不俗的表現,成交量超越寶安與龍華,以7599套的成績排至第二位,環比上漲151.8%。龍華排名第三,成交7290套,環比上漲183%。

二手住宅

1、2016-2020年深圳二手住宅成交走勢

(2020年深圳二手成交超9.5萬套)

過去5年深圳二手住宅成交走出一個「U」型,2020年成交套數回到2016年水平,再度超越9.5萬套。樂有家研究中心數據顯示,2020年全市二手住宅成交95273套,同比上漲23.5%,成交均價66045元/㎡,同比上漲10%,成交面積819萬㎡,同比上漲28.6%。

2、2016-2020年深圳二手住宅套均面積及總價走勢

(套均成交總價大幅度上漲)

2020年深圳二手住宅套均成交面積為86㎡,相比2019年增加了3㎡;套均成交總價為568萬元,相比2019年增加了72萬元。這兩個數據的 上漲可以說明,深圳人的購買能力有了進一步的提升。

3、2016-2020年深圳一二手住宅成交佔比走勢

(一二手「三七分天下」的局面巋然不動)

雖然新房市場成交勢頭正猛,但全年成交上依舊不敵二手。和往年一樣,2020年深圳一二手住宅成交佔比依舊是「三七分天下」。一手住宅成交佔比32%,較2019年減少了1個百分比,二手住宅則為68%。相較2016與2017年,一手住宅市場佔比略有提升。

4、2020年深圳二手住宅月度成交走勢

(6-8月每月成交均破萬套,隨後斷崖式下跌)

疫情宅家期解封后,深圳樓市需求爆發,導致二三季度二手住宅成交突飛猛進,6-8月更是每月成交均破萬套,新政出台當月成交量(過戶量)達到全年最高峰。

隨著新政的出台,二手住宅成交出現斷崖式暴跌,9月成交量還有8820套,到了10月跌至5049套。直到12月才稍顯回暖至6863套,可見新政威力之猛。而門店的二手簽單量在新政后受影響更加明顯,7月下半旬到8月暴跌幅度達到60%。

5、2020年深圳各區二手住宅成交地圖

(除鹽田外,其餘各區成交量同比均上漲)

各區域成交上,因龍華、坪山與光明還未單獨分割出來統計二手成交,故龍崗與寶安依舊分佔冠亞軍位置。龍崗二手住宅成交26508套,同比上漲48.8%,成交均價4.6萬元/㎡,同比上漲7.2%;寶安成交21924套,同比上漲19%,成交均價6.5萬元/㎡,同比上漲12.1%。

715新政

(成交量暴跌,業主心態始終堅挺)

作為今年深圳樓市的分水嶺,「715」新政前後市場房源、客源及帶看情況也發生了許多變化。深圳樂有家門店數據顯示,新政后新增房客源量、二手帶看量出現了持續性下滑,而門店成交量(簽約量)更是在新政后出現暴跌,大量客戶進入觀望期,停下置業的腳步。情況一直持續到2020年10月下旬才稍有回暖。

與市場交易量反響不同的是,深圳業主心態卻始終堅挺。深圳二手住宅掛牌價在新政后仍然維持著上漲趨勢,但漲幅比新政前有所縮小。

大灣區龍頭城市的業主們,對深圳經濟和樓市長期看好信心十足,但對於市場成交情況也應多加考慮,合理報價,才能共同促進樓市的健康發展。

租房市場

1、2016-2020年深圳租房市場成交走勢

(供應增加需求減少,租賃成交走低)

2020年受疫情影響,不少外來人口年後沒有回到深圳,導致租房需求減少。而年中開始各大長租公寓頻頻暴雷,大量房源被業主收回后重新放租,市場供應量也大幅度增加。雙重影響下,2020年個人房源的租賃市場成交量明顯走低,同比跌幅達到15.1%。

從深圳樂有家各門店的成交數據來看,深圳租房市場價格也隨著大勢逐年走高,2020年均租已經上漲到74元/㎡,同比漲幅4.2%。2019年的漲幅是近5年裡最大的,上漲比例達到12.7%。

2、2020年深圳租房市場月度成交走勢

(畢業季出現租房高峰,四季度持續走低)

從各月租賃成交量來看,全年的租房高峰出現在7-8月的畢業季,租賃量價齊齊上揚。而到了年末,租房市場進入傳統淡季,租賃成交量持續走低,租金也出現下滑。

3、2020年深圳樓盤熱租榜

(光明攜6號線進入租客視野)

樂有家研究中心統計了2020年深圳熱門租賃小區,其中排名第一二的均是光明的樓盤。6號線的開通將光明帶入租客視野,便利交通加上低廉的租金讓不少租客紛紛搬離市中心來到光明。龍華、寶安與龍崗也有眾多樓盤上榜熱門租賃小區,關外租房市場頗受青睞。

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免責聲明:以上信息和數據統計於2021年01月05日。因時間、市場、政策等都會發生變化,以上信息、數據僅供參考,不作為交易依據使用。

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