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麗江車站到玉龍雪山有多遠

互聯網 2022-01-29 03:51:17

提起麗江,無論是「玉龍雪山」還是「麗江古鎮」,都是繞不開的印象標籤,在暖暖的午後,放一曲民謠,在小院里享受大把的悠閑時光,就是去麗江的最大意義。

(麗江)

靠著玉龍雪山、瀘沽湖這樣得天獨厚的自然景觀,以及東巴文化、摩梭文化這樣自帶神秘色彩的人文資源,麗江發展文化旅遊產業的資源稟賦可謂是獨一份的好,首先打造起來的「客棧文化」就是其中一個代表。

PART/1

文藝青年的理想?消受不起!

1997年,麗江古城申遺成功,大批遊客慕名而來,在驚艷於古城建築風格的同時,與都市截然不同的「慢生活」開始成為一代文藝青年所追捧的理想生活模式。

這之後,一句「我在麗江等你」也成為了小資青年逃離北上廣的一大選項,去麗江開個客棧,一邊面朝大海春暖花開,一邊數錢數到手抽筋,這是多麼完美的生活。

(麗江客棧)

有了文藝情懷的加持,麗江這個人口不過幾十萬的小城瞬間湧進了大批創業者,麗江古城的四方街、五一街、七一街、南門、北門全都開起了客棧,沒過幾年,小小的一座古城裡就塞進了三千多家客棧

實際上,從2012年起,麗江的客棧就已經供大於求,而源源不斷的創業者們可不管這些,老建築不夠了就沿著古城往外擴,只要能圓一個客棧夢就行。

到了2015年前後,夢想終於被現實壓垮,滿城都貼著轉讓和拋售客棧的信息,動輒數百萬的轉讓費也悄悄跌到了幾十萬

(某客棧轉讓小組)

空有文藝情懷卻不考慮市場,還一心只想賺快錢,最後自然只能剩下一地雞毛。

這樣大規模的前車之鑒,卻並沒有影響後來人前仆後繼地奔向麗江,這其中最有名的,當屬明星李亞鵬領銜開發的「雪山藝術小鎮」。

PART/2

雪山藝術小鎮,從風光無限到易手他人

如今的雪山藝術小鎮住宅仍以18000-20000元/㎡的均價在售,而很多店鋪都已經關門大吉,商家們對於小鎮的運營幾乎已經不抱希望。而陽光100作為項目接盤者也不得不面對項目銷售進展緩慢,銷售價格不斷下滑的尷尬局面

雪山藝術小鎮項目所在地距離玉龍雪山僅20公里左右,一開始,李亞鵬對其信心滿滿,要以文化藝術為主題打造一個「烏托邦式小鎮」,定位頗為高端。

2008年11月,李亞鵬註冊成立麗江雪山投資有限責任公司。

2013年,北京中書投資控股公司拿下束河古鎮東邊408畝土地。

2013年11月,李亞鵬以中書控股董事長、麗江雪山投資有限責任公司董事長的身份現身麗江,宣布投資35億啟動COART Village雪山藝術小鎮。

(雪山藝術小鎮概念海報)

按照李亞鵬的設想,在這個藝術小鎮里,文化藝術與商業地產能夠共榮共生,既保護傳承納西族的東巴文化,又能以麗江龐大的旅遊人流量導入,加速商業氛圍呈現,還充分運用了自己的演藝圈人脈資源,趙薇、楊坤、鄧超等圈內好友紛紛為他站台。

(雪山藝術小鎮實景 圖源項目公眾號)

由於李亞鵬和圈內好友的明星效應,以及趙薇的致青春客棧、李亞鵬和楊坤的中國好機友俱樂部聯盟、喬小刀消失的光年的樹屋咖啡以及馬格鮮釀啤酒館等明星店入駐,再加上動輒幾十萬上百萬近乎於燒錢的營銷方式,雪山藝術小鎮很快就成為了麗江的一個明星級地產項目,也成為了麗江的一個新的旅遊打卡點。

(一時間熱鬧無限的雪山藝術小鎮 圖源項目公眾號)

理想是美好的,李亞鵬利用明星身份能吸引人到項目捧場,但讓人買房就是另外一回事了,無論文化藝術能為項目提供多少價值加持,雪山藝術小鎮終究難以脫離其房地產項目的本質

於是後來的故事是,「半路出家」的李亞鵬並不精通地產項目的管理,整個雪山小鎮的項目建設也遠不及預期。

2014年8月,雪山藝術小鎮項目開盤。公開資料顯示,主打高端路線的雪山藝術小鎮均價約為15000元/㎡,而當時麗江平均房價大約為5000-8000元/㎡,一般人顯然難以負擔

也許是李亞鵬高估了購房者的支付能力和相應的需求,項目還設計了130多棟190-300㎡的清水獨棟別墅,其中190㎡的產品在當時總售價達400-500萬元/套左右,而更大戶型的則賣到了700萬至上千萬元。

如此昂貴的雪山藝術小鎮,其銷售情況自然不甚理想,有媒體報道稱其一期項目整體出售率僅三成左右。

2015年6月,仍未建成的雪山小鎮被陽光100以1.938億元收購了51%的股權,並介入項目的規劃、開發和運營,從此雪山藝術小鎮正式更名為「陽光100雪山藝術小鎮」,李亞鵬則成為持股27.84%的二股東,負責項目文化商業生態圈的構建

(簽約現場)

出售股權的李亞鵬並未因此脫身,還因此一度陷入了一場曠日持久的4000萬債務官司

而陽光100接盤后,把整個雪山藝術小鎮將項目方向調整為街區綜合體,將酒店式公寓變成客棧,將藝術酒店、藝術家工作室變成開放式街區業態,還提出了「去小鎮化」的開發模式,讓商業物業成為主力。儘管陽光100已經試圖作出一些改變,並陸續為雪山藝術小鎮注資近4億元,但還是受制於項目已有的格局,難以跳出同質化嚴重的發展環境

根據現有資料來看,雪山藝術小鎮仍然沒有實現盈利,加上陽光100自身也面臨著業績和規模成長的壓力,整個項目的後續開發始終顯得心有餘而力不足。如何盤活這個雪山下的藝術小鎮,仍將是未來的一大難題。

(雪山藝術小鎮實景)

PART/3

麗江文旅夢想要有,但不能是全部

回看雪山藝術小鎮的開發之路,項目業態打造不夠合理、運營經驗和能力欠缺,卻試圖跳過前期的人氣積累而直接變現,幾乎每一步都精準地撞到了南牆上。

(雪山藝術小鎮實景)

從項目業態來看,雪山藝術小鎮業態多為住宿(酒店、客棧、住宅)和商業(餐飲、酒吧等),與周圍的束河古鎮、麗江古城、復華麗江國際度假世界等並無太大區別。

而項目均價動輒一兩萬,顯然面向的是外地購房的高端人群,業主買房后一年僅住幾個月,項目自身就缺乏人氣,也導致商戶營業氣氛蕭條,空置率極高

娛樂業態也只有個COART影院和COART藝術中心,由於要走文藝路線,還預留了各種文藝節的配套設施,對於遊客來說,整體沒有參與感又沒有體驗度

目前想要僅靠藝術活動形成產業鏈並創造客流,顯然還不夠成功。

(雪山藝術小鎮規劃示意圖)

另外,雪山藝術小鎮與臨近的文旅地產項目彼此也形成競爭態勢,項目與復華麗江國際度假世界、金茂雪山語彼此間的距離僅2公里左右。

(雪山藝術小鎮區位示意圖)

從運營角度來看,雪山藝術小鎮的運營理念可以概括為「以藝術活動帶動人流導入,以人流導入加速商業氛圍呈現,以商業氛圍升級藝術活動」,看上去三者可以相互促進形成良性循環,但遺憾的是,項目從第一個切入環節就沒有做起來

對於文旅地產來說,打造主題IP是擺脫同質化競爭的有效手段,開發商能否讓相關主題資源整合落地是關鍵因素,而雪山藝術小鎮所打造的「COART藝術節」這一IP則需要較長時間才能形成影響力

與此同時,藝術工作室、藝術家、藝術產品的消費者都更偏向於全國性質,與本地客群關係不大,而麗江的遊客群體又都偏向於休閑度假,其藝術喜好難以分析,再加上遊客群體流動性大,也就難以維繫持久的消費力

( COART藝術節現場)

雖然項目從原先簡單的客棧住宿,轉向了商業地產投資,在高度商業化、同質化的大背景下,希望通過藝術活動形成藝術產業鏈條進行努力破局的嘗試,但究其本質,依然受限於麗江的旅遊業

本地客群留不住,遊客又吸引不來,這樣一來,客流量不足也就是必然的。

在欠缺拉動或吸引人氣的引擎項目的境況下,雪山藝術小鎮的苦局難解,前景自然也難言樂觀。

電視劇中的江湖劇情顯然與現實是不同的,李亞鵬作為原定的主角沒能在文旅地產中一路順利打怪升級,反而還成為了配角「老賴」。

而他的雪山藝術小鎮江湖有明星光環自帶熱度,有背靠雪山緊鄰束河古鎮的天然區位優勢,還有巨額投資做背書,這樣一個看上去穩賺不賠的好項目,卻沒落得比誰都快。

不得不感慨一句,演而優則商,並不是那麼容易做到的事情,文旅地產的江湖,也並不是誰都能隨便闖的。明星捧場推動營銷只能維繫一段時間的熱度,最後還是得尊重市場,看市場反饋才能長久發展。

評論:

1.土地沒問題、操盤失敗。

2.地價30萬+,開盤賣1.5萬+,太黑!

3.品質差、競爭不過周邊兩個品牌樓盤,陽光100品質低下。

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