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麗江的小智的手鼓

互聯網 2022-01-19 00:41:03

6月10日,陽光100中國控股有限公司公告宣布,擬以1.938億元收購雲南麗江雪山藝術小鎮項目51%股權。這則消息帶動地產圈和娛樂圈一陣喧囂,原因便在於,上述項目是著名各歌手王菲前夫、昔日娛樂明星李亞鵬唯一開發的地產項目。

另一方面,這是繼南寧、桂林、灕江及柳州等城市后,陽光100再次布局西南旅遊地產。然而,為外界好奇的是,在商業街區概念之後,易小迪版本的旅遊地產是什麼樣?

二億紓困麗江小鎮

根據陽光100公告,其擬以1.938億元收購一家設立於雲南省麗江市的房地產開發公司51%股權。此次交易買方為陽光100全資附屬公司陽光壹佰置業集團有限公司及無錫蘇源置業有限公司,賣方為李亞鵬、北京中書投資控股有限公司以及麗江雪山投資有限責任公司。

據悉,這家麗江市房地產開發公司名下資產,便是麗江雪山藝術小鎮項目(亦稱藝蓮坊項目)。買賣雙方對整個麗江項目的估值為3.8億元,根據擬簽訂的股權收購協議,股權收購的對價款合計為1.938億元。股權收購完成後,目標公司將為陽光100持有其51%股權的附屬公司。

觀點地產新媒體查閱資料顯示,該項目位於麗江市束河古鎮,總佔地面積達408畝,總建築面積19萬平方米,計劃總投資35億元。據悉,項目分為3個產品板塊,包括了雪山書院酒店、雪山大宅(別墅)、亞洲青年藝術現場(院落商業及住宅、公寓)。

值得一提的是,該項目是中書控股董事長李亞鵬唯一開發的地產項目。觀點地產新媒體查閱資料發現,項目地塊於2009年取得、2012年交地,土地資金總計1.6億元。

根據披露,李亞鵬一直想將該項目打造為具有鮮明文化特色的旅遊地產類項目。然而,儘管該項目曾得到明星老闆大力照應,但仍難逃經營困難窘境。

麗江小鎮項目已於2014年6月開盤,其中公寓有50-100平方米的產品,均價1.8萬元/平方米;院落式商鋪面積在190-370平方米不等,現均價2.2萬元/平方米。另外,項目一期共130多套別墅,到去年底只售出30%,商業院落只售出十多套。

「這樣的均價在麗江當地並不算便宜。」有研究過麗江旅遊地產市場的業內人士對觀點地產新媒體指出,麗江的旅遊市場比較成熟,商業地產庫存不小,「麗江小鎮項目的定位、運營等方面並不佔優勢」。

或許鑒於上述情況,李亞鵬這次才將過半股權拱手讓於陽光100,借道專業地產公司之力。而陽光100易小迪也在隨後接受採訪時表示,未來雙方的合作中,陽光100將致力於項目的地產開發與銷售,中書控股則聚焦於文化商業生態圈的構建。

按照雙方協議,作為文化藝術資源整合運營商的中書控股,將為陽光100旗下地產項目提供文化內容的增值服務,而陽光100會進行股權收購,雙方將發揮各自優勢全面提升麗江項目的規劃建設與運營水準。

「我們將會全面接手項目的運營和銷售,文化方面則拜託李亞鵬先生。」陽光100常務副總裁范小沖指出,除了麗江項目外,未來雙方還會在山東、廣西等項目展開合作。

易小迪的旅遊地產

其實,追溯起來,這並不是陽光100首次進入旅遊地產領域。早在十多年前,這家公司便已來到廣西桂林的陽朔。

而在這裡,最為陽光100自豪的便是陽朔項目中的商業街區——西街廣場。據了解,該項目總建築面積是3萬平方米,於2004年開工、2007全部完工,是集酒店、客棧、旅遊商業步行街、酒吧及商務中心等於一體的多業態商業組合。

截至目前,陽光100近年來已擁有陽朔西街,以及後來的平樂原味灕江項目、柳州窯埠TOWN項目等多個旅遊地產項目。

「陽光100的旅遊地產還是以商業街區為主。」據資深的旅遊地產人士指出,自2013年這家公司上市后,商業街區便成為核心發展產品,因此在打造旅遊地產項目時,商業街區也會成為其旅遊項目的核心。

對此,范小沖表示,陽光100的街區綜合體三種類型,一種是在城市中心的商業綜合體;第二種便是在旅遊度假區的這種商業綜合體,比如陽朔西街項目;第三種就是住宅項目中的小鎮商業模式,實際上也是商業街區形式。

但相對以住宅為主的旅遊項目,以商業為主的旅遊項目在資金迴流和成本上的壓力,卻也是業界一直討論的難題。

范小沖表示,對於陽光100而言,住宅產能過剩,但商業街區的需求仍是很大的,收益回報也是比較有保證的。「相對來說,大綜合體的資金沉澱壓力更大,但是小型商業街區的開發周期就比較短,其成本和風險也是相對可控的。」

不過,范小沖也坦言,當商業街區成為旅遊地產一部分后,就和城市中心同類綜合體有所區別了,整個項目的回報期也有所區別。「在城市中心,商務等人流量比較穩定,也更大;而來到旅遊城市后,就要考慮旅遊目的定位,形成互動,並考量相應的客群需求了。」

或許,正是有鑒於此,陽光100表示其對旅遊地產選址有較高的標準。范小沖強調,一定要選擇最好、最成熟的旅遊城市,而不是簡單的山清水秀,「畢竟我們要考慮商業價值,而不是簡單的休閑度假產品」。

不過,一位旅遊地產資深人士也有不同意見。這位不願具名人士就指出,「旅遊商業如果運營得不好的話,資金回報期就會非常長。」

以陽光100此次麗江項目為例,該名人士認為,隨著麗江商業市場的成熟,現在也在面臨向中高端轉型的現實,「陽光100若想成功,就需要重新包裝雪山項目的商業形態和商業內容,構成差異競爭」。

另外,值得注意的是,現在除了將商業街區這一核心概念布局國內旅遊城市外,陽光100還在國外試煉旅遊酒店業態。2015年2月,陽光100便以595萬美元收購Marpi塞班島翅灘的14幅地塊,開發旅遊度假酒店產品。

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